måndag 5 december 2016

Framtiden för Saltängen

Enfastighetsbolaget Saltängen, som äger ICAs centrallager i Västerås, har jag ägt i snart ett år och har sedan köp erhållit ett par väldigt trevliga utdelningar från bolaget.

Jag har sett bolaget som en rätt hygglig placering till en inte allt för hög risk där man får cirka 9 procent i direktavkastning uppdelat på fyra utdelningar per år. Ett stadigt flöde av pengar in på kontot, med andra ord.

Men min syn på bolaget har förändrats.

Jag har den senaste tiden blivit allt mer tveksam till bolaget och dess framtid, och har kommit fram till att jag inte känner mig bekväm med att äga bolaget om vi skulle få se lite sämre tider. Möjligheten till utdelningstillväxt känns minimal och verkligen inget man bör räkna med, och jag bedömer att risken är betydligt högre än vad jag tidigare reflekterat över. Skulle ICA välja att lämna fastigheten blir det inte roligt att sitta med aktier i detta lilla fastighetsbolag.

Så med anledning av detta har jag bestämt mig för att sälja av mitt innehav i Saltängen. Pengarna som frigörs kommer jag att investera i mina övriga bolag - bolag jag faktiskt tror på och som jag känner mig bekväm med att äga om det skulle börja blåsa lite. Dessutom, eftersom jag är ung och har många år kvar innan jag planerar att sluta arbeta bör jag fokusera mer på utdelningstillväxt istället för höga utdelningar här och nu.

Mitt innehav uppgick till 30 aktier då jag bestämde mig för att sälja, och jag har hittills sålt vid två tillfällen och är numera nere på 20 aktier. Totalavkastningen uppgår till cirka 20 procent efter mindre än ett år som ägare, vilket är cirka dubbelt så bra som SIX30 Return Index under samma period, något jag är nöjd med och tycker känns klart godkänt.

Konsekvensen av detta blir att mina förväntade utdelningar minskar en aning på kort sikt, och det kommer krävas att jag investerar mer pengar än det kapital som jag ursprungligen hade investerat i Saltängen, men förhoppningvis blir det långsiktiga resultatet bättre.

Hur ser du på Saltängen? Är det något du investerar i?



Prenumerera på mitt nyhetsbrev!

14 kommentarer:

  1. Vad är det som gjort att du ändrat syn på bolaget? Det var väl ytterst beroende av ICA tidigare också?

    Eller är det mer aktien du omvärderat, pga värderingen?

    mvh

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej!

      Det som gjort att jag ändrat min syn på bolaget är helt enkelt att jag inte känner mig bekväm med hela upplägget och att de endast äger en fastighet och därmed är så beroende av ICA och vad de väljer att göra.

      Tidigare har jag inte riktigt reflekterat över det, men nu när jag har gjort det tycker jag att risken är högre än vad jag tidigare trott och bedömt att den skulle vara. Det är alltså ingen ny information som fått mig att omvärdera situationen, utan det är mitt sätt att se på bolaget som har förändrats.

      Blir det sämre tider vill jag hellre äga mina övriga fastighetsbolag - Castellum, Wallenstam och Hemfosa.

      Det beror med andra ord inte på hur aktien är värderad för tillfället, även om jag tycker det är ett helt okej läge att tacka för kaffet och gå vidare i livet.

      Radera
    2. Hur lång tid gick det innan du upptäckte att Saltängen bara hade en fastighet?

      Med vänlig hälsning

      Lars

      Radera
    3. Haha Lars :-)

      Det är givetvis något jag har varit medveten om hela tiden, men sedan en tid tillbaka ser jag annorlunda på saken och har alltså börjat omvärdera vilken situation bolaget är i och vilka möjligheter som jag tror finns framgent, och jag har då kommit fram till att jag helt enkelt inte vill äga bolaget långsiktigt.

      Radera
  2. Jag brukar kalla vinster vid försäljning för "annan avkastning" och du tar ju trots allt hem mer än två års utdelningar. Skulle du ångra dig finns lägen att kliva på utan att brådska.

    Har själv bara fem aktier i Saltängen men planerar försöka öka under december. Nu ett par kronor för dyr för min smak. Ser mitt innehav på en horisont om högst tre år.

    Min filosofi kring enfastighetsaktier är att bygga en egen "portfölj" genom att diversifiera flera aktier. Om jag äger fem aktier med en YOC på 7 procent eller högre kommer jag fortfarande få en avkastning på 5 procent eller mer även om en av dem skulle misslyckas. Därför tycker jag att det är försvarbart, trots den höga risken.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja precis, och jag tycker det känns bra att kliva av här för att ta pengarna och öka mitt ägande i mina andra bolag istället.

      Det är ett bra alternativ att göra så om man vill äga den här typen av bolag då man minskar bolagsrisken men samtidigt får ett hyggligt kassaflöde in på kontot.

      Men det är inget som tilltalar mig, inte just nu iallafall, utan jag väljer att hålla mig till de lite större bolagen med bättre utdelningsmöjligheter på lång sikt då jag tror att det passar mig bättre.

      Radera
  3. Frågan är bara varför Castellum,Wallenstam och Hemfosa skulle vara bättre att äga i "dåliga tider"??
    Saltängen ligger på ett långt hyreskontrakt så på ett vis är det ju ganska tryggt.
    Jag har gjort som Utlandsutdelaren och äger Saltängen,Kallebäck,Bosjö och Link.
    Dessa står för ca 2% av portföljen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Finns flera anledningar, bland annat:

      Betydligt större diversifiering i beståndet, goda kassaflöden, stabil finansiell ställning, och sist men inte minst: mycket, mycket bättre tillväxt- och utdelningsmöjligheter på lång sikt.

      Jag har för avsikt att vara mycket långsiktig i mina investeringar och Saltängen är inte ett bolag jag kan tänka mig att behålla "för evigt".

      Radera
  4. Jag har alltid varit skeptisk mot alla fastighetsbolag men tittade lite på logistikfastigheter när Saltängen bildades. Västerås är ett av Sveriges fem bästa lägen för logistikfastigheter då man tillsammans med. Örebro, Eskilstuna och Strängnäs utgör Sveriges nav.

    Så även om Ica lämnar bör fastigheten gå att hyra ut till annat. Däremot skulle det vara intressant att veta vilken kvadratmeterhyra som betalas i Västerås första mindre kundanpassade fastigheter.

    SvaraRadera
    Svar
    1. När jag läste på inför mitt första köp i Saltängen läste jag något liknande någonstans - att fastigheten låg placerat i ett rätt bra område generellt sett och att det därför inte skulle vara helt omöjligt att hitta en ny hyresgäst om ICA skulle välja att lämna, vilket då skulle innebära att risken kanske inte var så hög som man kan tro vid en första anblick.

      Det kan med andra ord mycket väl ligga något i det du säger, men eftersom jag börjat tvivla på bolaget och inte längre är så intresserad av att äga bolaget långsiktigt i min utdelningsportfölj känns det bäst att sälja av innehavet och investera pengarna i annat som jag tror mer på.

      Radera
  5. Jag ser Saltängen mer som en stabil hög utdelare med relativt hög risk. Iaf fram till år 2022. Tror varken de kommer sänka eller höja sin utd under tiden. Ungefär som Fortum, fast den känns tryggare än Saltängen. Själv har jag bara 40 st aktier så inget stort innehav. Utgör ingen stor del av portföljen heller. Kan hända man säljer av denna innan 2022 men frågan är när. //PI60

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är nog rätt sätt att se på saken tror jag.

      Ser man till att sprida riskerna ordentligt bland många bolag kan man nog ha råd att ha en liten del i den här typen av bolag om man känner för det.

      Radera
  6. Att Saltängen är riskfyllt på lång sikt är nog alla överens om, men varför sälja just precis nu och inte behålla det ett halvår, ett år eller två år till?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varför vänta?

      Jag har bestämt mig för att Saltängen inte är ett bolag jag vill äga långsiktigt, och tycker därför att det är lika bra att går ur nu istället för att dra ut på processen.

      Min sista aktier i bolaget sålde jag för övrigt idag, så nu är jag inte längre aktieägare i Saltängen.

      Radera